Wohnpreise sinken langsam

Wohnimmobilien: Korrektur im Schritttempo setzt sich fort

Auch zu Jahresbeginn ist Wohneigentum in Österreich günstiger geworden. Das zwischen Jänner und März verzeichnete Minus von 0,6 % p.q. ist damit das sechste in Folge. Das bedeutet aber auch: Die Talfahrt hat sich wieder verlangsamt, ging es im Schlussquartal des Vorjahres doch etwas stärker bergab (Q4 23: -1,4 % p.q.). Die Zeitlupen-Korrektur ist folglich in die nächste Runde gegangen, wobei wie zuvor das Neubausegment (zumindest außerhalb Wiens) preisstabil geblieben ist und regional betrachtet sich – ebenfalls wie zuvor – der Wiener Markt schwächer entwickelt hat als der Rest des Bundesgebietes. Zwei Trends, die auch das Gesamtjahr 2024 prägen dürften. Nun hat die EZB mit dem Abstieg vom Zinsgipfel begonnen. Ist die Preiskorrektur damit wieder vorbei, bevor sie überhaupt richtig begonnen hat?

Wohneigentum bleibt teuer

Für Entwarnung ist es unserer Meinung nach noch zu früh. Denn gehen die Immobilienpreise nicht weiter zurück, müsste ein Durchschnittshaushalt bei kreditfinanziertem Erwerb eines durchschnittlichen österreichischen Einfamilienhauses (30 Jahre Laufzeit, 90 % Beleihungsquote) und dem aktuellen variablen Zinssatz 45 % seines Nettoeinkommens für den monatlichen Schuldendienst (Zinsen und Tilgung) einplanen. Das ist zwar schon etwas weniger als im Vorjahr, als der Durchschnittshaushalt fast die Hälfte (48 %) seines Monatsverdienstes für den Traum vom Eigenheim hätte aufbringen müssen, wodurch der Traum vom Eigenheim für den Durchschnittshaushalt auch ein solcher geblieben ist (siehe Einbruch der Transaktionen). Wirklich leistbar ist Wohneigentum damit aber (noch) nicht geworden.

Immobilienpreise sinken langsamer als erwartet

Die Zeit sinkender Preise ist damit wohl noch nicht vorbei. Gleichwohl sollte es bei einer Korrektur im Schritttempo bleiben. Immerhin deutet derzeit wenig auf ein Anziehen der Transaktionen hin, weshalb die Findungsphase länger andauern dürfte als erwartet. Der auch im Europavergleich beachtliche Einbruch der Transaktionen ist denn auch ein Grund für die nur geringen Preisrückgänge: (Potenzielle) Verkäufer können oder wollen ihre Verkaufspreisvorstellungen nicht an die geänderten Rahmenbedingungen anpassen, (potenzielle) Käufer wiederum können angesichts gestiegener Kreditzinsen nicht die Preise aus Zeiten vor der Zinswende bezahlen. In der gesamten Korrekturphase, die wir 2023 du 2024 sehen, rechnen wir daher nur mehr mit einem Preisrückgang von gut 5 %. Das ist etwas weniger als noch vor ein paar Wochen, als wir eine Preiskorrektur von bis zu 10 % prognostiziert hatten.

Warum sich der Immobilienmarkt nur allmählich stabilisiert

Geringere Preisrückgänge bedeuten aber auch: Es dauert entsprechend länger, bis die „Startvoraussetzungen“ für wieder steigende Preise erreicht worden sind, da nun ein (noch) größerer Teil der „Anpassungslast“ auf den Einkommensanstiegen bzw. der Inflation liegt. Konkret rechnen wir nach stagnierenden Preisen im kommenden Jahr frühestens 2026 damit, dass Wohneigentum österreichweit (nominal) wieder teurer wird. Das Ende der Preisrückgänge bedeutet also nicht automatisch den Beginn neuerlicher (nachhaltiger) Preisanstiege. Es ist gewissermaßen wie bei einem Autorennen. Wer nur Schritttempo fährt, erreicht zwar auch das Ziel, braucht aber eben länger als die schneller fahrenden Mitbewerber.