Mieten oder kaufen?

Sinkende Zinsen, steigende Mieten, Immobilienpreise, die sich mittelfristig wieder nach oben bewegen sollten. Viele Haushalte stellen sich gerade dieser Tage wieder vermehrt die Frage: Mieten oder kaufen?

Kredit vs. Miete

Im Kern geht es dabei um die Frage: Ist es vorteilhafter, monatliche Kreditraten zu zahlen, um letztendlich Besitzer einer abbezahlten Immobilie zu sein oder ist es finanziell attraktiver, Monat für Monat Miete zu zahlen und die Ersparnis am Aktienmarkt (ETF MSCI World) zu investieren? Wir haben genau nachgerechnet – und das für jeden der 116 österreichischen Bezirke.

Haben Haushalte einen ausreichend langen Atem, ist die Eigentumswohnung fast immer die bessere Wahl. Unser Simulationsergebnis zeigt, dass im Normalfall (Median) das Immobilienvermögen der Eigentümer:innen das Aktienvermögen der Mieter:innen im Durchschnitt aller Bezirke nach 30 Jahren um EUR 365.000 übersteigt.

Wann ist die Eigentumswohnung die bessere Entscheidung?

Allerdings dauert es österreichweit im Mittel gut 7 Jahre, bis die Eigentumswohnung unter finanziellen Gesichtspunkten die bessere Entscheidung ist. Bevor diese sieben Jahre verstrichen sind, übersteigt das Aktienvermögen des Mieterhaushalts das Immobilienvermögen des Eigentümerhaushalts. Und das ist wenig verwunderlich. Denn während die Kaufnebenkosten von unterstellten 8,5 % für den Käuferhaushalt „verloren“ sind, stellt diese ansehnliche Summe für den Mieterhaushalt einen Teil des Grundstocks des Aktienmarktportfolios dar. Auch der Betrag, den der Käuferhaushalt als Eigenmittelanteil beisteuert, kann vom Mieterhaushalt gewinnbringender am Aktienmarkt investiert werden. Allerdings arbeitet die Zeit für den Eigentümerhaushalt. Denn während die monatliche Kreditrate konstant bleibt bzw. mit dem Zinsniveau steigt oder sinkt, steigt die Monatsmiete im Gleichschritt mit der Inflation (in unseren Berechnungen werden politische Interventionen nicht berücksichtigt). Die Folge: Der „Mietvorteil“ schmilzt im Laufe der Jahre dahin, bis daraus ein „Mietnachteil“ geworden ist, die Miete also inflationsbedingt höher ist als die Kreditrate. Aus den monatlichen Einzahlungen in den ETF-Sparplan werden in einigen Fällen monatliche Entnahmen. Eigentümerhaushalte sind somit „Inflationsgewinner“, während die Belastung für Mieterhaushalte mit der Teuerung steigt.