E-Ladestation für Mieter – wer bezahlt?

Wer bezahlt, wenn der Mieter eine E-Ladestation will?

Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine E-Ladestation am Stellplatz. Doch mit der Wohnungseigentumsgesetz-Novelle 2022 hat sich die rechtliche Ausgangslage erheblich verbessert:

Grundsätzlich hat der Mieter nunmehr ein Recht auf eine Ladelösung. Da die Installation einer E-Ladestation rechtlich gesehen eine wesentliche Veränderung des Mietobjekts im Vollanwendungsbereich des MRG darstellt, ist der Mieter dennoch verpflichtet, dieses Vorhaben bei dem Vermieter anzuzeigen. Hierfür ist zunächst zu klären, ob auf dem Stellplatz bereits eine Leerverrohrung oder ein Stromanschluss vorhanden ist.

Falls diese Anforderungen erfüllt werden, hat der Mieter lediglich den Vermieter zu informieren. Dem Vermieter werden zwei Monate eingeräumt, dem Vorhaben zu widersprechen. Lehnt der Vermieter nicht in der genannten Frist die Maßnahme ab, gilt die Zustimmung als erteilt. Im Falle eines Einspruches kann der Mieter eine Genehmigung für eine E-Ladestation bis maximal 5,5 kW beim Außerstreitgericht einfordern, da E-Ladestationen bis 5,5 kW als privilegiert anzusehen sind.

Müssen die technischen Voraussetzungen erst geschaffen werden, bedarf es nach der Einigung mit dem Vermieter noch der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die Kostentragung für die E-Ladestation können der Vermieter und der Mieter unterschiedlich vereinbaren. Es sind verschiedene Modelle umsetzbar:

· Sofern der Mieter sämtliche Kosten trägt, gehört die Wallbox bzw Ladestation dem Mieter und unterliegt auch dem alleinigen Nutzungsrecht des Mieters. Bei einem allfälligen Umzug müssen die Installationskosten jedoch nicht vom Vermieter refundiert werden.

· In dem Fall, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, stellt der Vermieter dem Mieter die E-Ladestation lediglich zur Verfügung. Der Mieter müsste nur die laufenden Kosten tragen, aber hat dafür kein alleiniges Nutzungsrecht, außer die E-Ladestation wurde an einem individuellen Stellplatz montiert. Rechtlich ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, die Kosten zu tragen.

· Es besteht auch die Möglichkeit einer Mischform. Der Vermieter und Mieter teilen die Kosten untereinander nach Vereinbarung. Beispielsweise könnte der Vermieter die Kosten für die Zuteilung tragen, während der Mieter die Kosten für die Wallbox trägt.

Außerdem bestehen verschiedene Abrechnungsszenarien.

E-Ladestationen, die an speziell markierten Stellplätzen gemeinschaftlich genutzt werden, erfordern einen Energiezähler, der den eichrechtlichen Anforderungen entspricht. Wird die Zahlung nicht direkt vorgenommen, sondern der Ladeverbrauch in bestimmten Zeitintervallen abgerechnet, ist eine Identifikation der verschiedenen Nutzer erforderlich.

Wird der Ladepunkt lediglich von einem Haushalt verwendet und ist mit dem eigenen Stromzähler des Haushalts verbunden, wird der Ladestrom zusammen mit dem normalen Haushaltsstrom abgerechnet.

Wer erteilt die Berechtigung für den Einbau der Ladestation? Zustimmungsverhältnis der Eigentümergemeinschaft?

In Österreich ist der Einbau einer E-Ladestation für Elektrofahrzeuge in einer Mietwohnung oder in einem Wohnhaus mit mehreren Eigentümern beziehungsweise in einer Eigentümergemeinschaft ein wichtiger rechtlicher Aspekt. Es wird unterschieden zwischen einer Einzelladelösung oder einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur:

Eine Einzelladelösung liegt vor, wenn die Installation einer Heimladestation an einem im individuellen Eigentum stehenden oder vom Wohnungseigentümer angemieteten Abstellplatz erfolgt ist. Dabei ist der Wohnungseigentümer für die technische und rechtliche Umsetzung verantwortlich und trägt sämtliche Kosten.

Bis zur Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 war es notwendig, die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer einzuholen. Doch mit der Novelle wurde die sogenannte „Zustimmungsfiktion“ etabliert. Ihr zufolge gilt die Zustimmung als erteilt, sofern sämtliche Wohnungseigentümer über das Vorhaben schriftlich verständigt wurden und kein Wohnungseigentümer binnen zwei Monaten schriftlich widersprochen hat.

Jedoch gilt die ,,Zustimmungsfiktion“ lediglich für Ladelösungen zum sogenannten ,,Langsamladen“, also für einphasiges Laden mit maximal 3,7 kW Ladeleistung oder dreiphasiges Laden mit maximal 5,5 kW Ladeleistung. Bei leistungsstärkeren Lösungen muss der Wohnungseigentümer weiterhin die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einholen oder beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren den Ersatz dieser Zustimmung erwirken.

Im Vergleich dazu, handelt es sich bei einer Gemeinschaftsanlage um eine Ladeinfrastruktur, die grundsätzlich allen Hausbewohnern zur Verfügung steht. Der Betrieb wird von der Eigentümergemeinschaft übernommen, wodurch die rechtliche Zuständigkeit bei der Hausverwaltung liegt. Seit der Novelle 2022 gilt der „Drittelsockel“: Beteiligen sich zwei Drittel der Wohnungseigentümer an der Abstimmung, genügt eine einfache Mehrheit, vorausgesetzt, diese Mehrheit repräsentiert mindestens ein Drittel der Eigentumsanteile.

Festzuhalten ist, dass allerdings die Zustimmung zur Duldung der Gemeinschaftsanlage nicht dazu führt, dass sich auch alle Wohnungseigentümer finanziell einbringen müssen. Es kann Abweichendes beschlossen werden.

Voraussetzungen im WEG?

Mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 wurde forciert, einen Beitrag zum Klimaschutz sowie zur Förderung der Elektromobilität zu leisten.

Aufgrund dessen wurden Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 16 WEG 2002, die Auskunftspflicht des Verwalters über die für eine Verständigung der anderen Wohnungseigentümer notwendigen Daten gemäß § 20 Abs 8 WEG 2002 und die Erleichterung der Willensbildung gemäß § 24 Abs 4 WEG 2002 umgesetzt.

Der Einbau von E-Ladestationen in Wohnungseigentumsanlagen war bereits vor der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 grundsätzlich zulässig. Doch in der Praxis scheiterte die Umsetzung solcher Ladestationen oftmals daran, die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zu erlangen.

Um nun dem einzelnen Wohnungseigentümer den Weg zu einer eigenen E-Ladestation zu ebnen, wurde für einen solchen Fall die Erreichung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer durch eine Neuregelung in § 16 WEG 2002 erleichtert. In dem Absatz 5 wurde nun normiert, dass das Schweigen eines von der geplanten Installierung einer E-Ladestation verständigten anderen Wohnungseigentümers als Zustimmung zu diesem Vorhaben gilt. Aufgrund dieser neu etablierten ,,Zustimmungsfiktion“ ist für den Ladestationseinbau nicht mehr die aktive Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer notwendig, sondern es genügt, dass die übrigen Wohnungseigentümer verständigt werden und diese keinen Widerspruch binnen zwei Monaten dagegen erheben.

Korrespondierend dazu wurden ergänzende Änderungen bei den Pflichten des Verwalters gemäß § 20 Absatz 8 WEG 2002 vorgenommen, um die Auskunftspflicht des Verwalters über die für eine Verständigung der anderen Wohnungseigentümer notwendigen Daten einzuführen. Schließlich wurden flankierend zu diesen Neuerungen geringfügige Adaptierungen im Verfahrensrecht gemäß § 52 WEG 2002 umgesetzt.

Zudem wurde (im Zusammenhang bei einer Gemeinschaftsanlage) die Erleichterung der Willensbildung gemäß § 24 Abs 4 WEG 2002 vorgenommen. Neben der Mehrheit der Miteigentumsanteile, kann eine Beschlussfassung nun auch erfolgen, wenn sich eine Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen (berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) für den Beschluss aussprechen und diese Stimmen ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.

Alle diese Maßnahmen haben darauf abgezielt, den Einbau von Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge in Wohnungseigentumsbauten zu erleichtern.