Österreicher Immobilienmarkt: Die Temperaturen sinken, die Preise steigen
Die Zeit sinkender Preise auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt ist wohl vorbei. Auf das Auf und Ab in Trippelschritten im ersten Halbjahr folgte im dritten Quartal ein großer Sprung nach vorne. Zwischen Juli und September stiegen die Preise österreichweit um satte 1,3 %. Im Gesamtjahr 2025 rechnen wir bei Raiffeisen Research nun mit einem Preisplus von 0,9 %. Auch 2026 dürfte Wohneigentum teurer werden. Gestiegene Einkommen und einbrechende Fertigstellungszahlen bei wachsender Bevölkerung sprechen für steigende Preise, die wohl nicht mehr sinkenden Zinsen aber dagegen, dass die Bäume in den Himmel wachsen.
2025 wieder steigende Immobilienpreise
Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei. Nach der Preiskorrektur im Schritttempo – Wohneigentum ist zwischen Q3 22 und Q4 24 nur um 5 % billiger geworden – mussten Immobilienkäufer:innen im ersten Quartal erstmals wieder mehr bezahlen (+0,8 % p.q.). Auch wenn es im zweiten Quartal mit den Preisen abermals etwas bergab ging (-0,5 % p.q.): Unterm Strich verteuerten sich Wohnimmobilien im ersten Halbjahr um 0,3 % (ggü. Q4 24). In den ersten sechs Monaten machten die Preise also zwei Schritte nach vorne und einen zurück. Die jüngst veröffentlichten Preisdaten (OeNB-Immobilienpreisindex) zeigen: Auf das Auf und Ab in Trippelschritten folgte im dritten Quartal ein großer Sprung nach vorne. Zwischen Juli und September stiegen die Preise um satte 1,3 %. Aufs Jahr hochgerechnet ist das ein Plus von nicht weniger als 5,4 %. Das hat es zuletzt im zweiten Quartal 2022 gegeben. Seit dem Jahresbeginn ist Wohneigentum damit um 1,7 % teurer geworden. Im Gesamtjahr 2025 rechnen wir nun mit einem österreichweiten Preisplus von 0,9 %.
In der Zeit sinkender Preise gab es quasi ein „Naturgesetz“: Der Gegenwind (Zinsen, KIM-V) mag noch so groß sein, die Preise im Neubau steigen weiter. Nicht, weil die Nachfrage so groß war (die Transaktionen sind im Neubausegment deutlich stärker eingebrochen als im Gebrauchtsegment), sondern weil die Baukosten weiter angestiegen sind (seit Q3 22: +6 %). Das hat in den letzten drei Jahren trotz schwacher Nachfrage für weiter steigende Neubaupreise gesorgt. Seit dem Aufkommen des doppelten Gegenwinds (Q3 22) sind Neubauwohnungen in Wien um 1,7 % teurer geworden, im Rest Österreichs sogar um 8 %. Die Preisrückgänge auf dem Gesamtmarkt (neu und gebraucht) haben daher ausschließlich im Gebrauchtsegment stattgefunden, wo Wohnungen in den letzten drei Jahren um 8,9 % (Wien) bzw. 5,3 % (Ö exkl. W) billiger geworden sind. Die preisliche Schere zwischen Neu- und Gebrauchtsegment ist also auseinandergegangen, seit Corona sind Neubauwohnungen abseits der Bundeshauptstadt verglichen mit Bestandseinheiten um 18 % teurer geworden. In Wien liegt der „Preisaufschlag“ bei 12 %.
Die „Leistbarkeit“ hat sich im Gebrauchtsegment aufgrund der Preisrückgänge damit besonders deutlich verbessert. Arbeitnehmer:innen verdienen heute um 21 % mehr als in Q3 2022 (Anstieg Tariflöhne). Gemessen an dem, was verdient wird, sind Gebrauchtwohnungen um 25 bzw. 22 % (W / Ö exkl. W) billiger geworden. Neubauwohnungen dagegen nur um 16 bzw. 11 % (W / Ö exkl. W). Dass das Preisgefälle im dritten Quartal erstmals seit 2021 wieder kleiner geworden ist, kann daher auch vor dem Hintergrund der besseren Leistbarkeit gebrauchter Wohnungen (bzw. Wohneinheiten allgemein) gesehen werden. So sind in Wien Wohnungen, die schon das ein oder andere Jahr auf dem Buckel haben, in Q3 um 1,3 % teurer geworden. Im Neubau lag das Plus in der Bundeshauptstadt dagegen nur bei 0,7 %. Im restlichen Bundesgebiet einwickelten sich Neu- und Gebrauchtpreise zwischen Juli und September ganz ähnlich (+0,5 % bzw. +1,6 %).
Auch in den nächsten Quartalen könnten ältere Wohnungen schneller teurer werden. Die Leistbarkeit hat sich aufgrund satter Lohnanstiege seit Mitte 2022 deutlich verbessert. Bei Kreditfinanzierung ist die Leistbarkeit allerdings weiterhin angespannter als vor der Zinswende (siehe nächstes Kapitel). Das gilt besonders für das Neubausegment. Potenzielle Immobilienkäufer:innen dürften daher verstärkt auf das Gebrauchtsegment ausweichen, mit den entsprechenden Implikationen für die Preise. Trotz dieser (erwarteten) „Wachablösung“: Dass Neubauwohnungen billiger werden, zeichnet sich nicht ab – ganz im Gegenteil. Einerseits, weil sich mit Blick auf die Baukosten keine Entspannung abzeichnet. Die Globalisierung macht nicht vor den österreichischen Bauzäunen halt. Es wäre verwunderlich, wenn die anstehenden massiven Infrastrukturinvestitionen in Deutschland nicht auch hierzulande die Preise von Ziegel, Zement & Co. mit nach oben ziehen. Und andererseits, weil das Angebot am Neubaumarkt angesichts einbrechender Fertigstellungszahlen deutlich geringer sein wird als dies bis 2022/23 der Fall gewesen ist (siehe Kapitel zur Bauwirtschaft).
Was spricht für weiter steigende Preise?
Seit dem Erreichen des preislichen Höhepunkts im dritten Quartal 2022 sind Immobilien österreichweit nur um 3,7 % billiger geworden (in der Spitze lag das Minus bei 5 %). Da im selben Zeitraum aber die Löhne (Tariflöhne) deutlich gestiegen sind, ist der Eigentumserwerb – gemessen am Verhältnis von Preisen zu Einkommen – seit dem dritten Quartal 2022 um 21 % erschwinglicher geworden. Wohneigentum ist damit wieder so leistbar wie Anfang 2018. Der entscheidende Unterschied: Kostete ein Immobilienkredit damals 1,8 %, sind es heute mit 3,4 % fast doppelt so viel (Immobilienkredite insgesamt). Bei Kreditfinanzierung ist die Leistbarkeit denn auch trotz sattem Plus auf dem Gehaltszettel angespannter als vor der Zinswende: Mussten Anfang 2018 bei kreditfinanziertem Hauskauf wie in etwa auch in den Jahren davor 28 % des Nettoeinkommens für den monatlichen Schuldendienst (Zins und Tilgung) eingeplant werden, waren es im dritten Quartal 2025 37 %. Wohneigentum ist also wieder leistbar. So leistbar wie in Zeiten rekordniedriger (Kredit-)Zinsen ist es aber nicht – und wird es absehbar auch nicht werden. Die EZB wird den Abstieg vom Zinsgipfel voraussichtlich in der Mittelstation beenden. Wir rechnen mit keinen weiteren Leitzinssenkungen mehr. Die Zeit sinkender Kreditzinsen dürfte also schon wieder vorbei sein. Längere Fixzinsbindungen sind – der Entwicklung am Anleihemarkt folgend – seit Jahresbeginn sogar wieder teurer geworden. Die Löhne steigen weiter, die Zeit der inflationsbedingt satten Lohnerhöhungen (Tariflöhne 7,5-8,5 % wie 2023-2024) ist allerdings vorbei, da die Inflation bei den Löhnen bereits großteils „durchgerauscht“ ist. Zudem steigen die Kaufpreise wieder. Weiter verbessern dürfte sich die Leistbarkeit daher nicht. Das Thema Leistbarkeit ist kein Gegenwind mehr für den Immobilienmarkt, so deutlicher Rückenwind wie in den Jahren bis zur Zinswende geht davon gleichwohl aber nicht aus.
Alles in allem kann man sagen: Gestiegene Einkommen und einbrechende Fertigstellungszahlen (siehe nächstes Kapitel) bei wachsender Bevölkerung sprechen für steigende Preise, absehbar nicht mehr sinkende Zinsen aber dagegen, dass die Bäume in den Himmel wachsen. Nach dem für heuer erwarteten österreichweiten Plus von 0,9 % dürfte Wohneigentum im Jahr 2026 um durchschnittlich 2,5 % teurer werden.
Was bedeutet die Flaute am Bau für den Immobilienmarkt?
Die Wohnbaurezession in Österreich hat sich bis zuletzt ungebremst fortgesetzt, im Halbjahr 2025 lag das Minus bei 3 %. Seit dem Höhepunkt Anfang 2022 sind die Wohnbauinvestitionen damit real um 20 % gesunken. In Europa gab es nur wenige Länder, in denen der Wohnbau noch stärkerem Gegenwind ausgesetzt war als in Österreich. Ein Ende der aktuellen Talfahrt zeichnet sich allenfalls am Horizont ab. Die Stimmungslage ist weiterhin schlecht – und schlechter als im Rest der Eurozone. Waren es in früheren Jahren fehlende Arbeitskräfte, über die Baubetriebe am meisten geklagt haben, ist es nun die fehlende Nachfrage, die das Produktionshindernis Nr. 1 darstellt.
Vor dem Bauen kommt die Baugenehmigung. Eine Belebung der Wohnbautätigkeit sollte sich also als erstes in der Genehmigungsstatistik widerspiegeln. Im zweiten Quartal wurden im Neubau 9 035 Baugenehmigungen erteilt. Das sind zwar um 18 % mehr als ein Jahr zuvor – aber immer noch um 43 % weniger als in Q2 2021. Von der erteilten Baugenehmigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen etwa 2 Jahre. Auch wenn der Tiefpunkt erreicht ist & wieder etwas mehr Genehmigungen eingereicht werden: Dass in den kommenden Jahren spürbar weniger neuer Wohnraum auf den Markt kommen wird, verhindert das nicht. Wir rechnen 2025 nur mit gut 34 Tsd. fertiggestellten Wohneinheiten, 2026 und 2027 dürften es 31 bzw. 35 Tsd. sein. Zum Vergleich: Im Rekordjahr 2022 waren es knapp 60 Tsd. Wohneinheiten. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung und damit die Nachfrage. Dort, wo Wohnraum jetzt schon knapp ist (und nur dort), wird die Knappheit in den nächsten Jahren weiter zunehmen.
Zudem offenbart der Blick unter die Oberfläche: Bei Privathaushalten zeigt der Trend wieder nach oben, es werden wieder mehr „Eigenheimträume“ zur Bewilligung eingereicht, in Q2 waren es immerhin um 42 % mehr als Ende 2024. Und das überrascht kaum. Denn nehmen Haushalte ein leeres Blatt Papier zur Hand und rechnen mit spitzem Bleistift nach, ist dank sattem Plus auf dem Gehaltszettel wieder möglich, was vor zwei Jahren noch „unleistbar“ schien. Dagegen haben gewerbliche Errichter, die für etwa die Hälfte der Wohnraumschaffung stehen, bis zuletzt weniger Baugenehmigungen eingereicht, im ersten Halbjahr lag das Minus bei 5 %. Verglichen mit dem 2019 erreichten Höchststand entspricht das einem Rückgang von gut der Hälfte (-56 %). Und das überrascht genauso wenig. Die Mietpreisbremse mag eine lockere sein und in Zeiten „normaler“ Inflation die Mietentwicklung kaum beeinflussen. Die Signalwirkung für Investoren ist jedoch eine äußerst schlechte. Nachhaltig wirkt gegen steigende Mieten und knappes Angebot nur eines: Bauen, bauen, bauen. Die Baugenehmigungen zeigen jedoch: Die Mietpreisbremse ist vor allem eine Investitionsbremse und wird die insbesondere in den Ballungszentren vorherrschende Knappheit am Mietmarkt nicht verringern, sondern vergrößern.
Matthias Reith ist Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. www.raiffeisenresearch.com