ImmoESt ab 2027: Was Immobilienbesitzer jetzt wissen sollten
Ab 2027 ändert sich die Besteuerung beim Verkauf bestimmter älterer Immobilien in Österreich. Betroffen sind sogenannte „Altgrundstücke“ (auch Altvermögen genannt) die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden. Dazu zählen im steuerrechtlichen Sinn nicht nur Grundstücke, sondern auch Häuser oder Wohnungen. Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) selbst bleibt bei 30 %, allerdings wird bei den Altimmobilien die pauschale Bemessungsgrundlage erhöht. Die entsprechende Gesetzesänderung wurde bereits beschlossen und tritt für Verkäufe ab 01.01.2027 in Kraft.
Wie funktioniert die ImmoESt bisher?
Grundsätzlich werden Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen mit einem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert. Der Gewinn wird dabei ganz einfach aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten ermittelt. Für Altimmobilien im obigen Sinn gilt bislang jedoch eine vereinfachte Pauschalregelung. Dabei werden nicht die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen, sondern es wird ein bestimmter Anteil des Verkaufserlöses als fiktive Anschaffungskosten angesetzt.
Bei Immobilien ohne relevante Umwidmung gelten bisher 86 % des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten. Damit werden nur 14 % des Erlöses mit 30 % besteuert – die effektive Steuerbelastung beträgt somit 4,2 % des Verkaufspreises. Ab 2027 werden nur noch 80 % als pauschale Anschaffungskosten angesetzt. Dadurch erhöht sich der Gewinn aus dem Verkauf, und die effektive Steuerbelastung steigt auf 6 %. Bei Objekten mit relevanter Umwidmung werden die Anschaffungskosten ab 2027 pauschal mit 40 % des Verkaufserlöseses angesetzt, was die Steuerlast auf 21% steigert. Wenn die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgte und der Grundstücksverkauf nach dem 30.06.2025, kommt noch ein sog. „Umwidmungszuschlag“ hinzu.
Steuerliche Änderungen im Überblick
| bisher | ab 2027 | Veränderung | |
| Altimmobilie ohne Umwidmung | 4,2 % | 6,0 % | +1,8 %-Punkte |
| mit relevanter Umwidmung | 18,0 % | 21,0 % | +3,0 %-Punkte |
| mit anwendbarem Umwidmungszuschlag | 23,4 % | 27,3 % | +3,9 %-Punkte |
Was bedeutet „relevante Umwidmung“?
Steuerlich relevant ist eine Änderung der Grundstückswidmung, durch die erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, beispielsweise die Umwidmung von Grünland in Bauland. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass damit üblicherweise eine erhebliche Wertsteigerung verbunden ist. Daher gelten für solche Altgrundstücke die oben angeführten höheren Bemessungsgrundlagen.
Welche Befreiungen von der ImmoESt gibt es?
Ganz grundsätzlich unterliegt nicht jeder Immobilienverkauf der ImmoESt. Die wohl wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Diese greift, wenn die Immobilie seit der Anschaffung bzw. Herstellung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.
Eine weitere Ausnahme von der ImmoESt betrifft selbst hergestellte Gebäude. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ihr Veräußerungsgewinn steuerfrei. Diese Befreiung gilt jedoch nicht für das Grundstück, sondern nur für das darauf errichtete Gebäude. Wurde das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften – etwa durch Vermietung – genutzt, kann die Herstellerbefreiung ebenfalls eingeschränkt bzw. ausgeschlossen sein.
Was bedeutet die Änderung 2027 in Euro?
Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro steigt die pauschal ermittelte ImmoESt bei einer Altimmobilie ohne Umwidmung von bisher 21.000 Euro auf 30.000 Euro. Das entspricht einer Mehrbelastung von 9.000 Euro.
Die höhere Steuerbelastung ist dennoch kein Grund, eine Immobilie übereilt zu verkaufen. Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt in erster Linie von der persönlichen Situation, dem Objekt, der Marktlage und den individuellen Zielen ab.
Wer jedoch ohnehin einen Verkauf eines Altgrundstücks erwägt, sollte den Zeitpunkt prüfen. Denn ein Abschluss noch 2026 kann – abhängig vom Verkaufspreis und der konkreten steuerlichen Situation – mehrere Tausend Euro Steuer sparen.
Da Befreiungen, tatsächliche Anschaffungskosten, Umwidmungen und die individuelle Historie einer Immobilie die Steuer wesentlich beeinflussen können, empfiehlt sich vor dem Verkauf eine individuelle steuerliche Prüfung. Die Raiffeisen Immobilien Makler:innen beraten Sie gerne bei allen Fragen, unterstützten beim Immobilienverkauf und vermitteln auf Wunsch Kontakte zu Steuer-Expert:innen.
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