Eine Expertenanalyse: Das Baukonjunktur-Paket der Bundesregierung
Teile des lange erwarteten und viel diskutierten „Baukonjunktur-Paketes“ der Bundesregierung wurde am 20. März im Nationalrat beschlossen. Die allgemeine Experteneinschätzung dazu uniso: „Ein Schritt in die richtige Richtung.“ Vor allem die zeitliche Befristung wird von führenden Volkswirten, wie Gunter Deuber, Bereichsleiter Volkswirtschaft & Finanzmärkte bei Raiffeisen Research, als positiv und wichtig bewertet. Nachdem die Baukrise aber im Kern eine Leistbarkeitskrise ist, werden Adaptionen der Maßnahmen dringend empfohlen. Das gilt vor allem bei der immer noch sehr strikten KIM-Verordnung, die den Immobilienmarkt und vor allem den Erwerb von Wohneigentum auch weiterhin ausbremst und die vielen sinnvollen Ansätze des Paketes konterkariert.
Das Baukonjunkturpaket wurde geschnürt, um die Wohnbautätigeit zu erhöhen und damit der österreichischen Bauwirtschaft durch die Krise zu helfen. Mit den beschlossenen Maßnahmen sollen ungefähr 20.000 Wohnungen (je 10.000 Eigentums- und Mietwohneinheiten) realisiert und circa 5.000 Wohnungen saniert werden. Konkret stellt der Bund den Ländern einen Zweckzuschuss in der Höhe von 1 Mrd. € für die Jahre 2024 bis 2026 zur Schaffung zusätzlicher leistbarer Eigentums- und Mietwohnungen zur Verfügung. Davon entfallen 780 Mio. € auf die Neubauförderung für gemeinnützige Bauvereinigungen oder gewerbliche Bauträger. Die Hälfte davon soll für neue Eigentumswohnungen sowie Mietwohnungen mit Kaufoption und die andere Hälfte für neue Mietwohnungen aufgewendet werden. Dabei sollen nur Projekte gefördert werden, bei denen auch Photovoltaikanlagen eingeplant sind. Die weiteren 220 Mio. € sind für die Sanierungsförderung von Mietwohnungen durch gemeinnützige Bauvereinigungen zweckgebunden. Auch der sog. Wohnschirm (Mittel zur Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung) wird ausgeweitet, nämlich um 60 Millionen Euro.
Befristete Abschaffung von Grundbuchs- und Pfandrechtseintragungsgebühr
Am 20. März 2024 beschlossen wurde auch ein zentraler Punkt des Regierungspakets : Die Abschaffung der Grundbuchs- und Pfandrechtseintragungsgebühr für die Jahre 2024 bis 2026, um Menschen beim Erwerb von Wohneigentum zu entlasten. Bei Begründung eines Hauptwohnsitzes in einem neu erworbenen Eigenheim sind 500.000 Euro von Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr befreit. Wird der Betrag von 500.000 Euro überschritten, entfallen die Nebengebühren nur bis zu dieser Grenze. Die Obergrenze des Immobilien-Anschaffungswerts liegt dabei bei 2 Millionen Euro. Gelten wird die Gebührenbefreiung nur für nach dem 31. März 2024 abgeschlossene Rechtsgeschäfte. Zudem soll sie nur zwischen Juli 2024 und Juli 2026 – also für zwei Jahre befristet – beantragbar sein. Nicht davon erfasst sind vererbte oder geschenkte Immobilien. Die Gebührenbefreiung ist an folgende Voraussetzungen gebunden (Quelle: Justizministerium):
- Die erworbene Wohnung oder das Grundstück, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, dient der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Dass soll durch eine Hauptwohnsitzmeldung nachgewiesen werden sowie durch eine Bestätigung, dass die bisherigen Wohnrechte aufgegeben wurden.
- Wird das Eigenheim erst errichtet, muss es innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung, längstens fünf Jahren ab Eintragung im Grundbuch bezogen werden, sonst fällt die Gebührenbefreiung wieder weg.
- Für die Pfandrechtsgebühr gilt: Der pfandrechtlich gesicherte Kredit wurde zum Kauf des Eigenheims („Wohnstätte“) aufgenommen, oder zur Sanierung oder Errichtung des Eigenheims. Das ist durch eine Bankbestätigung nachzuweisen.
Zum Nachlesen: Gesetzestext
Geplant war auch die Möglichkeit für die Länder, eine Leerstandsabgabe einzuheben. Diese sollte Wohnraum mobilisieren und gegen Spekulation mit Leerstand wirken. Der Gesetzesbeschluss dazu steht noch aus, eine 2/3 Mehrheit wäre notwendig.
Zinsgünstige Förderdarlehen der Länder als zeitlich befristete Unterstützung
Die Bedeutung von zinsgünstigen Wohnbaudarlehen, die von den Bundesländern vergeben werden können, wird von der Bundesregierung als wichtiger Faktor zur Verbesserung der Leistbarkeit von Wohneigentum hervorgehoben. Auch hierzu gibt es einen Beschluss des Nationalrates: Er sieht vor dass der Bund die Zinszahlungen der Bundesländer bezuschusst und damit die effektive Zinsbelastung für die Kreditnehmer auf 1,5% p.a. reduziert. Diese Mittel sind für Wohnbauförderungsdarlehen der Länder in den Jahren 2024 und 2025 von maximal 200.000 € und einer Förderlaufzeit von zumindest 25 Jahren mit einem maximalen Zinssatz von 1,5 % zweckgebunden. Die Senkung der Zinsen auf maximal 1,5 % könnten Kreditnehmern helfen, ihre monatlichen Belastungen zu verringern und den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.
Experten sehen die günstigen Wohnbaudarlehen als positiv, da sie die Leistbarkeit verbessern und für eine gewisse Entspannung sorgen können. Die zeitliche Befristung wird als wichtig eingestuft, denn Ziel der Maßnahmen darf keine Dauersubventionierung sein, sondern das Überbrücken einer temporären Nachfrageschwäche. Die Deckelung der geförderten Darlehenshöhe erhöht die Treffsicherheit.
Herausforderungen und strukturelle Veränderungen – teurer Westen profitiert weniger
Die Experten-Analyse von Raiffeisen Research weist jedoch auch auf potenzielle Herausforderungen hin, insbesondere in teureren Bundesländern wie Tirol, Salzburg und Vorarlberg, wo selbst nach den Regierungsmaßnahmen die Wohnkosten weiterhin hoch bleiben werden. Der teure Westen wird aufgrund des hohen Niveaus der Immobilienpreise von den günstigeren Zinskonditionen und auch der Abschaffung der Nebenkosten bei Immobilienerwerb weit weniger profitieren können als Immobilienmärkte mit niedrigerem Preisniveau. Hier wäre eine ganzheitliche Strategie erforderlich, die nicht nur kurzfristige Entlastungen bietet, sondern auch langfristige strukturelle Veränderungen im Wohnungsmarkt anstrebt.
An der Tatsache, dass in den nächsten 1-2 Jahren deutlich weniger Wohnraum auf den Markt kommt, ändern zwar auch die jüngsten Maßnahmen inkl. der Ankündigung zur Schaffung von 25.000 neuen Wohnungen nichts. So oder so wird in den Ballungszentren die Wohnraumknappheit daher zunächst zunehmen und die Mieten werden weiter deutlich steigen.
Rolle von Genossenschaftswohnungen und nachhaltigem Bau
Genossenschaftswohnungen und gemeinnützige Wohnbauunternehmen spielen eine entscheidende Rolle bei der Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum. Das Wohnpaket der Bundesregierung sieht eine Milliarde Euro für den gemeinnützigen Sektor vor. Ein Zweckzuschuss an die Länder für den gemeinnützigen Sektor und 220 Millionen Euro für Sanierungen als Kompensation für Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, sowie die Förderung von Neubau im mehrgeschossigen bzw. verdichteten Wohnbau sind dabei die zentralen Eckpfeiler.
Regionale Entwicklung und Nachhaltigkeit
Um klimafreundliche Sanierungen steuerlich attraktiver zu machen, wurden steuerliche Erleichterungen beschlossen. Geplant, aber noch nicht beschlossen, ist überdies ein Handwerkerbonus um Handwerksbetriebe zu unterstützen und einen weiteren Anreiz für Wohnraumschaffung und Umbauarbeiten liefern. Handwerksarbeiten von mehr als 500 Euro und bis zu 10.000 Euro sollen mit einem Fördersatz von 20 Prozent, also mit höchstens 2.000 Euro, gefördert werden, und zwar rückwirkend ab 1. März 2024. Mehr dazu in den Infos vom Finanzministerium
Bauwirtschaft sieht weiteren Handlungsbedarf
Insgesamt belaufen sich die Investitionen für das „Baukonjunktur-Paket“ der Bundesregierung auf mehr als 2 Mrd. Euro. Die Regierung will damit mehr leistbaren Wohnraum schaffen, die Eigenheimquote in Österreich erhöhen und die schwächelnde Baukonjunktur ankurbeln. Der Bauwirtschaft greifen diese Maßnahmen dennoch zu kurz.
Von den Maßnahmen sei vor allem die Wohnbaumilliarde zu begrüßen, so die Branchenvertreter. Die Zuschüsse müssten dauerhaft um 500 Millionen Euro jährlich erhöht und die Zweckbindung wieder eingeführt werden, damit die Gelder tatsächlich in die Schaffung von neuem Wohnraum fließen. Aktuell stehen viele, auch gemeinnützige Wohnbauprojekte, in ganz Österreich still, weil Wohnbauförderungen verzögert werden – so die Kritikpunkte.
Vor allem wird eine Lockerung der KIM-Verordnung gefordert. Diese Forderung wird von den Raiffeisen Research Experten geteilt, die eine Adaptierung der KIM weg von zyklischen hin zu antizyklischen Maßnahmen empfehlen, da ansonsten die „Leistbarkeitsschere“ bei der Anschaffung von Wohnraum noch weiter aufgeht. Initiativen für mehr privaten Wohnbau, konkret die Abschaffung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr, sowie die Möglichkeit günstigere Kredite durch die Bundesländer zu vergeben, werden jedoch begrüßt. Dem schließen sich die Sprecher von Raiffeisen Immobilien, Peter Weinberger und Peter Mayr an und erklären: „Das Baukonjunktur-Paket der Bundesregierung geht in die richtige Richtung und zielt darauf ab, die Leistbarkeit von Wohnraum zu erhöhen. Wir brauchen aber noch mehr kräftige Impulse und vor allem eine rasche Umsetzung, um die Verunsicherung der Konsument:innen zu reduzieren und dem immensen Druck am Immobilienmarkt die Stirn zu bieten“.
Stand: 04.04.2024